SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST

Transkript

1 MØLLEVÆNGET & STORGAARDEN ØKON OMISK S I T U A T I O N H E N S T I L L I N G / P Å BU D O M I K K E A T U D T R Æ D E A F R A N D E R S B O L I G Advokat Henrik Qwist hq@svega.dk J.nr SVEJGAARD GALST QWIST Advokataktieselskab CVR nr Gammel Strand København K Tlf Fax

2 BESLUTNING OM SKIFTE AF FORRETNINGSFØRER/UDTRÆDEN AF RANDERS BOLIG Den øverste ledelse i en boligorganisation er enten et repræsentantskab eller en generalforsamling, jf. almenboliglovens 10, stk. 1. Boligorganisationen Møllevænget & Storgaardens øverste ledelse er et repræsentantskab. Repræsentantskabet består af boligorganisationens bestyrelse og mindst 1 repræsentant for hver afdeling. De afdelingsvalgte repræsentanter skal udgøre flertallet i repræsentantskabet, jf. almenboliglovens 11. Det er repræsentantskabet, som varetager boligorganisationens anliggender, jf. driftsbekendtgørelsens 6, stk. 1. Dette indebærer, at det er repræsentantskabet, som bl.a. træffer afgørelse om, hvorvidt boligorganisationen helt eller delvist skal administreres af en forretningsfører, herunder en almen administrationsorganisation, jf. driftsbekendtgørelsen 6, stk. 2, nr. 2. Der er ikke mulighed for, at repræsentantskabet kan delegere kompetencen til at træffe beslutning efter 6, stk. 2, til bestyrelsen for boligorganisationen. En beslutning om Møllevænget & Storgaardens udtræden af RandersBolig, der er en almen administrationsorganisation, kan kun træffes af repræsentantskabet. Beslutningen kan ikke delegeres til bestyrelsen. Ekstraordinært repræsentantskabsmøde afholdes, når bestyrelsen for boligorganisationen finder anledning til det, eller når et tidligere repræsentantskabsmøde har besluttet det. Derudover afholdes det, når det antal af medlemmer af repræsentantskabet, som ifølge vedtægterne for boligorganisationen kan indkalde, kræver det, jf. driftsbekendtgørelsens 9, stk. 1. Ifølge vedtægterne for Møllevænget & Storgaarden 8, stk. 2, skal der indkaldes til ekstraordinært repræsentantskabsmøde, når mindst 25 % af repræsentantskabsmedlemmerne skriftligt anmode om dette med angivelse af at få et emne behandlet. Når ekstraordinært repræsentantskabsmøde har været afholdt, kan nyt ekstraordinært repræsentantskabsmøde om samme emne først finde sted efter afholdelse af ordinært repræsentantskabsmøde, jf. driftsbekendtgørelsens 9, stk. 2 og vedtægterne for Møllevænget & Storgaarden 8, stk. 2., 4. pkt. Indkaldelse til ekstraordinært repræsentantskabsmøde skal ske med mindst 2 ugers varsel. Indkaldelsen skal angive tid og sted samt dagorden for mødet, jf. vedtægterne for Møllevænget & Storgaarden 8, stk. 2, 3. pkt. Beslutning om at udtræde af RandersBolig kan træffes af repræsentantskabet blandt de tilstedeværende ved almindeligt stemmeflerhed. Der er ikke quorum krav til antallet af tilstedeværende for, at repræsentantskabsmødet er beslutningsdygtigt. 2

3 Sammenfattende kan det konkluderes, at en beslutning om, at Møllevænget & Storgaarden skal udtræde af RandersBolig, skal træffes af repræsentantskabet. Beslutningen kan træffes ved simpelt stemmeflerhed. Ekstraordinært repræsentantskabsmøde kan indkaldes af bestyrelsen med 2 ugers varsel. Ved vor gennemgang af referatet fra Møllevænget & Storgaardens repræsentantskabsmøde afholdt tirsdag den 19. marts 2013 kan vi konstatere, at der under dagsordens pkt. 5.2 forslag blev behandlet et forslag om udtrædelse af administrationsselskabet RandersBolig. Men det fremgår klart og tydeligt af referatet, at der ikke blev stemt om, hvorvidt boligorganisationen konkret skal udtræde af RandersBolig. Derimod fremgår det, at det ved håndsoprækning blev vedtaget: at der skal forelægges en analyse af konsekvenserne ved udtrædelse af RandersBolig inden udgangen af november Det må betyde, at den vedtagne analyse skal foreligge til et repræsentantskabsmøde for Møllevænget & Storgaarden i november UDTRÆDEN AF RANDERSBOLIG Hvis beslutningen om udtræden af RandersBolig bliver truffet af repræsentantskabet i Møllevænget & Storgaarden skal dette meddeles RandersBolig, og udtræden skal ske i overensstemmelse med reglerne herfor, som fastsat i stiftelsesdokumentet og vedtægterne for RandersBolig. I stiftelsesdokumentet fremgår af pkt. 10, at medlemsskabet er bindende i 3 år fra afslutningen af det år, hvor der er sket fysisk sammenlægning af administrationerne. Den fysiske sammenlægning skete pr. 1. juni 2010, hvorfor medlemsskabet er bundet til udgangen af Herefter kan udtræden ske med 1 års skriftlig varsel til den 1. januar. Møllevænget & Storgaarden vil dermed ved skriftlig opsigelse inden 31. december 2013 kunne udtræde pr. 1. januar Efter stiftelsesdokumentets pkt. 10, 3. pkt. tilbagebetales foreningsandelen, dog maksimalt den bogførte værdi heraf. Det må i den forbindelse være den bogførte værdi i RandersBoligs regnskab, hvilket vil sige kr for Møllevænget & Storgaarden. Det fremgår dog af vedtægternes 5, stk. 3, at når et medlemskab ophører tilbagebetales indskuddet, hvis den ansvarlige kapital, der udgøres af medlemsindskuddene, er i behold. Med den negative egenkapital i RandersBolig, jf. nedenfor, er det efter vor vurdering tvivlsomt, om Møllevænget & Storgaarden vil kunne kræve det betalte indskud tilbagebetalt ved udtræden, jf. vedtægternes 5, stk. 3. 3

4 DEN AKTUELLE ØKONOMISKE SITUATION I RANDERSBOLIG Regnskabsperioden for RandersBolig er kalenderåret. Det betyder, at årsregnskabsperioden afsluttes pr. 31. december Seneste årsregnskab er for perioden 1. januar 31. december Der er et underskud efter ordinær drift i 2012 på kr Derudover har alle boligorganisationerne i RandersBolig i 2012 indskudt yderligere kapital i alt kr samt ydet lån til RandersBolig for i alt kr til RandersBolig, og på trods heraf er der en negativ egenkapital på kr Det er derfor ikke realistisk, at RandersBolig vil kunne tilbagebetale Møllevænget & Storgaarden den indskudte kapital på de facto kr ved en udtræden. Heller ikke lånet på de kr er det realistisk, at det vil kunne tilbagebetales, men det er også spørgsmålet, om det er muligt, som følge af udtræden overhovedet at kræve lånet indfriet, jf. nedenfor. Da størrelsen af mellemregningen ikke kendes pr. d.d., og det ikke er muligt at sige, hvor stort dette beløb vil være på udtrædelsestidspunktet, kan det ikke vides, om dette beløb vil kunne betales, og om det evt. vil være et beløb, som vil kunne dækkes af Landsbyggefonden under garantiordningen, jf. nedenfor. DAB har derimod udarbejdet en omfattende redningsplan for RandersBolig. Planen er blevet gennemgået for de enkelte andelshavere i RandersBolig og for Randers Kommune. DAB har oplyst overfor os, at planen følges. Efter denne plan er der balance i budgettet for Fra 2015 vil RandersBolig kunne afvikle gæld. RandersBolig betaler i dag rente også til Møllevænget & Storgaarden i henhold til bestemmelsen i det mellem parterne udarbejdede gældsbrev. Og det er planen, at afvikling af gælden på kr skal påbegyndes i 2015, ligeledes i overensstemmelse med aftalen i gældsbrevet. Det er efter det oplyste mest realistisk, at afvikling af gælden vil ske over 20 år. RANDERSBOLIGS KONKURS Hvis Møllevænget & Storgaarden træffer beslutning om at udtræde af RandersBolig fremgår det af beretningen fra repræsentantskabsmøde den 10. juni 2013 fra bestyrelsesformand for RandersBolig Jan Guldmann, at dette vil medføre, at de øvrige boligorganisationer formentlig også vil træffe beslutning om at udtræde. Det vil betyde, at RandersBolig vil skulle opløses og afvikles. Da RandersBolig utvivlsomt ikke har aktiver, som modsvarer passiverne, vil en opløsning ske ved konkurs. En konkurs i RandersBolig vil primært påvirke anpartshaverne; boligorganisationerne. Administrationsejendommen på Marsvej er RandersBoligs eneste reelle aktiv, og ejendommen er belånt for et beløb, 4

5 som efter vores vurdering overstiger ejendommens handelsværdi. Der vil derfor ikke være et overskud til de øvrige kreditorer ved salg. Det betyder, at alle de indskudte midler fra boligorganisationerne omfattende både indskudskapital og tålmodig lånekapital vil være tabt. Hvorledes dette vil påvirke de øvrige boligorganisationer, har vi ikke overblik over på nuværende tidspunkt. DEN AKTUELLE ØKONOMISKE SITUATION I MØLLEVÆNGET OG STORGAARDEN Regnskabsperioden for Møllevænget & Storgaarden er 1. oktober 30. september. Det betyder, at årsregnskabsperioden afsluttes pr. 30. september 2013, og er således nært forestående. Seneste regnskab for Møllevænget & Storgaarden er for perioden 1. oktober september 2012, hvilket vil være udgangspunktet for vores vurdering, sammenholdt med konkret sikker viden om nye forhold, som er oplyst overfor os af DAB. Vurderingen foretages endvidere i forhold til hvilke midler Møllevænget & Storgaarden har bundet i RandersBolig, og dermed kan risikere at tabe ved en beslutning om at udtræde af RandersBolig, samt hvorledes dette vil påvirke økonomien i boligorganisationen. Det fremgår af vedtægterne for RandersBolig samt af stiftelsesdokument for Andelsselskabet Randers- Bolig A.M.B.A, at medlemmerne kun hæfter med det indbetalte medlemsindskud (vedtægtens 5 stk. 2). Det lægges derfor til grund, at Møllevænget & Storgaarden ikke hæfter for den af RandersBolig optagne gæld i realkreditinstitut og bank, og dermed ikke skal indfri deres forholdsmæssige andel af gælden i forbindelse med udtræden eller ved RandersBoligs eventuelle konkurs. I seneste årsregnskab fremgår af balancen, at Møllevænget & Storgaarden har tilgodehavender relaterende til RandersBolig i form af: Konto Tilgodehavender Afdelinger, sideaktiviteter kr Godkendt administrationsorganisation kr Andre tilgodehavender kr I alt kr Konto udgør den indskudskapital Møllevænget & Storgaarden, som andelshaver har skudt ind i andelsselskabet RandersBolig. Det faktuelle indskud er kr , men dette beløb er allerede efter oplysning fra DAB nedskrevet med kr , hvorfor den regnskabsmæssige værdi er kr

6 Konto 723 er mellemregningen med RandersBolig pr. statusdagen i regnskabet. Dette beløb ændres i løbet af året, og det aktuelle beløb kendes derfor ikke. Konto 726 er de kr tålmodig lånekapital, som Møllevænget & Storgaarden har ydet til RandersBolig i form af lån, hvortil der er udarbejdet et gældsbrev. Den aktuelle økonomi i RandersBolig, jf. ovenfor, gør, at det ikke er sandsynligt, at RandersBolig vil kunne tilbagebetale midlerne til Møllevænget & Storgaarden ved udtræden. I det omfang RandersBolig er i stand til at videreføre selskabet selv ved Møllevænget & Storgaardens udtræden, er der ikke fastsat bestemmelser i gældsbrevet om, hvornår gælden kan opsiges eller kræves indfriet af Møllevænget & Storgaarden. Der synes ikke at være en sådan sammenhæng mellem Møllevænget & Storgaarden, som andelshaver i RandersBolig, og kreditor på gældsbrevet, at gældsbrevet og dermed de kr kan kræves indfriet blot fordi Møllevænget & Storgaarden udtræder af RandersBolig. Er RandersBolig derfor i stand til at betale renter og afdrag på gældsbrevet efterfølgende, kan dette ikke umiddelbart kræves indfriet af Møllevænget & Storgaarden. Hvis Møllevænget & Storgaarden s udtræden af RandersBolig medfører RandersBoligs konkurs er der ikke udsigt til, at Møllevænget & Storgaarden får de midler, som de har bundet i RandersBolig tilbage, hvilket vil påvirke boligorganisationens egenkapital omfattende både dispositionsfonden og arbejdskapitalen. I regnskabet pr. 30. september 2012 er den disponible del af dispositionsfonden kr , og hvis indskuddet i RandersBolig skal tabsføres, vil det påvirke dispositionsfonden, på en sådan måde, at denne bliver negativ med ca. kr Derudover er der i forvejen kendskab til sagen på Flyvervej om kapitaltilførsel i forbindelse med omdannelsen til familieboligerne, og herudover overskridelsen af den samlede anskaffelsessum på Spindervej, som følge af entreprenørens konkurs. Begge disse projekter vil belaste dispositionsfonden, om ikke i det kommende regnskab, som afsluttes pr. 30. september 2013, så i hvert faldt regnskabet for 2013/2014. Ydermere er der ikke indregnet lejetabet i afdelingerne, som skal dækkes af dispositionsfonden, hvilket i 2012 var kr De indkomne midler fra afdelingerne til dispositionsfonden, var for regnskabet 2011/2012 i alt kr , hvilket langt fra er tilstrækkeligt til, at dispositionsfonden ved udtræden vil kunne være positiv. Er dispositionsfonden negativ betyder det reelt, at boligorganisationen er insolvent. Heller ikke overførsel fra arbejdskapitalen til dispositionsfonden vil kunne betyde, at denne vil kunne forblive positiv. Arbejdskapitalen er ved regnskabet 30. september 2012 i alt kr , hvoraf de kr. 6

7 er bundet i udlånet af den tålmodige lånekapital til RandersBolig. Dette beløb vil gå tabt ved RandersBoligs konkurs, der vil i hvert fald kun, om end noget overhoved blive tale om et beskedent dividendeudbytte. De frie midler i arbejdskapitalen er derfor reelt kun kr , hvilket ikke vil kunne gøre dispositionsfonden positiv. Heller ikke de årlige bidrag fra afdelingerne til arbejdskapitalen vil kunne medføre en positiv dispositionsfond ved overførsel. Selv uden udtræden fra RandersBolig er økonomien i Møllevænget & Storgaarden så presset, at en fremskrivning af både dispositionsfonden og arbejdskapitalen viser en negativ dispositionsfond mange år frem i tiden. Selv uden udtræden af RandersBolig er økonomien i Møllevænget & Storgaarden meget presset. Der er på seneste ordinære repræsentantskabsmøde den 19. marts 2013 forelagt en økonomisk genopretningsplan for at få forbedret økonomien i Møllevænget & Storgaarden. Genopretningsplanen er udarbejdet i samarbejde med RandersBolig, og har en tidshorisont på 8-10 år for at få forbedret økonomien i boligorganisationen. Det forudsættes, som et vigtigt element i genopretningsplanen, at der ikke skal ske større tiltag i boligorganisationen, som kan påføre denne udgifter. Genopretningsplanen er forelagt for repræsentantskabet via bestyrelsens beretning og godkendt af repræsentantskabet. Genopretningsplanen har også været forelagt tilsynet i Randers Kommune, som har godkendt planen. Som led i godkendelse af genopretningsplanen har tilsynet valgt alene at udstede et varsel om påbud om separat forvaltning, da der er udsigt til med den vedtagne plan, at der kommer styr på økonomien og den fælles forvaltning i Møllevænget & Storgaarden. Samtidig har Randers Kommune meddelt, at boligorganisationen er under skærpet tilsyn. Ved beslutning om udtræden af RandersBolig er der ikke garanti for, at genopretningsplanen vil blive fulgt, hvorfor det, som led i det skærpede tilsyn, kan blive nødvendigt at kræve separat forvaltning fra tilsynets side. Yderligere negativ påvirkning ved udtræden af RandersBolig er derfor ikke tilrådeligt. LANDSBYGGEFONDENS GARANTIORDNING Landsbyggefonden yder efter almenboliglovens 88 garanti for tab på afdelingsmidler, som forvaltes af almene boligorganisationer. Denne garantiordning er nærmere reguleret i Regler om Landsbyggefondens garantiordning for afdelingsmidler. Af denne fremgår, at i det omfang RandersBolig er anmeldt hos Landsbyggefonden, som fælles forvalter, vil eventuelle midler, som afdelingerne i Møllevænget & Storgaarden har anbragt hos RandersBolig kunne dækkes ved en evt. konkurs. 7

8 Det vides dog ikke konkret, hvilke midler der er omfattet af konto 723, og om der overhoved er tale om afdelingsmidler. Hvis der ikke er tale om afdelingsmidler kan beløbene ikke dækkes af Landsbyggefonden, da garantiordningen kun omfatter tab på afdelingsmidler ikke tab for boligorganisationer. PÅBUD OM IKKE AT TRÆFFE BESLUTNING OM UDTRÆDEN AF RANDERSBOLIG Randers Kommune kan som tilsynsmyndighed efter almenboligloven med hjemmel i almenboliglovens 165, stk. 1, meddele henstilling eller påbud til en boligorganisation, hvis kommunen finder det nødvendigt for at sikre en forsvarlig drift af den almene boligorganisation og dennes afdelinger i overensstemmelse med reglerne herfor. Derudover kan kommunen udpege en ny midlertidig forretningsfører efter almenboliglovens 165, stk. 2, til at overtage boligorganisationens administration, og endelig er den mest indgribende foranstaltning, at kommunen med hjemmel i 165, stk. 3, kan indsætte en midlertidig forretningsfører, som træder i stedet for ledelsen i boligorganisationen. Tilsynet må alene meddele henstillinger og påbud, som er sagligt velbegrundet, og det skal altid være den mindst indgribende foranstaltning, som skal benyttes først. Et påbud skal være skriftligt med henvisning til den konkrete hjemmel. Påbuddet skal varsles efter reglerne i forvaltningslovens 19-21, før påbuddet kan udstedes. Hvis varslet sker mundtligt på et møde, skal kommunen sikre sig, at der udarbejdes et referat fra mødet. Boligorganisationen har efter almenboligloven en pligt til at sikre en forsvarlig og effektiv drift af boligorganisationen og afdelingerne, jf. almenboliglovens 6a. Derudover skal boligorganisationen drage omsorg for, at de almene boligafdelinger er økonomisk og socialt velfungerende og fysisk fremstår i god og tidsvarende stand, jf. almenboliglovens 6b. Disse bestemmelser er målsætninger for almene boligorganisationer, som er indsat ved lov nr. 490 af 12. juni Det fremgår af forarbejderne til loven, at bestemmelserne udtrykker de helt grundlæggende krav til den almene boligvirksomhed. Det bemærkes i den forbindelse, at der er tale om selvstændige krav, som hver især skal opfyldes af boligorganisationerne. En boligorganisation har dermed pligt til at sikre og sørge for opretholdelse af en forsvarlig drift af både boligorganisationen og afdelingerne, herunder til at sikre økonomien. Dette indebærer en pligt for boligorganisationen til at træffe velovervejede og saglige beslutninger omkring driften. Det betyder, i relation til problemstillingen om udtræden af RandersBolig, at en beslutning om at udtræde af RandersBolig ikke kan anses for saglig og forsvarlig, hvis beslutningen ikke er begrundet i konkrete forhold, som alene kan løses ved en udtræden. 8

9 Ved vor gennemgang af regnskaber, referater m.v. for såvel Møllevænget & Storgaarden som for RandersBolig har vi ikke kunne finde en konkret saglig begrundelse for, at Møllevænget & Storgaarden skal udtræde af RandersBolig. Derimod er vi bekendt med, at RandersBolig er gået i konstruktiv dialog med bestyrelsen for Møllevænget & Storgaarden for at tilrettelægge administrationen af boligorganisationen efter bestyrelsens ønsker. En beslutning om udtræden af RandersBolig vil i forhold til den aktuelle økonomi i Møllevænget & Storgaarden og det varslede påbud om separat forvaltning samt det skærpede tilsyn være udtryk for, at der i endnu højere grad er risiko for, at der vil blive brugt andre afdelingers drifts- og henlæggelsesmidler til egen drift, da økonomien i Møllevænget & Storgaarden vil være endnu mere under pres. Dermed vil Randers Kommune som tilsyn formentlig være nødsaget til at kræve separat forvaltning gennemført, da risikoen vil være for stor, og der vil således ikke længere være sikkerhed for, at der vil være uomtvistelig god sikkerhed for afdelingernes midler. I det omfang Møllevænget & Storgaarden kan dokumentere, at en beslutning om udtræden af Randers- Bolig vil kunne forbedre økonomien i selve boligorganisationen og i afdelingerne, vil det efter vor vurdering ikke være muligt at opretholde et evt. påbud om ikke at udtræde. Sammenfattende er det vor vurdering, at der ud fra ovenstående betragtninger er sagligt at give en henstilling til bestyrelsen om ikke at arbejde for en beslutning om udtræden af RandersBolig og samtidig varsle et påbud, hvis henstillingen ikke følges, jf. almenboliglovens 165, stk. 1. Begrundelsen er, at det ud fra den økonomiske situation i Møllevænget & Storgaarden vil være en uforsvarlig driftsmæssig beslutning at udtræde af RandersBolig, da det vil bringe boligorganisationen og afdelingernes økonomi i en unødvendig risiko, uden at der foreligger en saglig begrundelse herfor. I denne situation mener vi endeligt, at det bør indberettes til ministeriet, jf. driftsbekendtgørelsens 115, stk. 2. København, den 12. september 2013 Henrik Qwist advokat (H), partner hq@svega.dk Pernille Thrane advokat (L) pt@svega.dk 9

10 10